Vender una propiedad en la Ciudad dejó de pagar dos impuestos, pero la operación todavía suma costos fijos

El precio de la hoja verde no es la única variable que pesa en la mesa de los productores yerbateros, del mismo modo que el valor pactado por una propiedad no es el único número que cuenta al cierre de una compraventa en la Ciudad de Buenos Aires. Aunque se redujeron los impuestos para quienes venden de manera ocasional, la operación todavía arrastra comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros gastos que, para el comprador, también forman parte del presupuesto necesario para acceder al inmueble. La diferencia es que el alivio fiscal que trajo la eliminación del ITI y del impuesto cedular ya está vigente, mientras que el resto de los costos operativos permanece intacto, y por eso conviene repasarlos uno por uno antes de firmar un boleto.

Lo que cambió para el vendedor

La reducción tributaria que beneficia a quien vende un inmueble de su patrimonio personal involucra dos conceptos que dependían de la fecha de compra original. Las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, conocido como ITI, que representaba el 1,5% del precio de venta y fue eliminado a mediados de 2024, por lo que en una operación de 100.000 dólares ese costo dejó de equivaler a 1.500 dólares. Para los inmuebles comprados desde 2018 regía, en cambio, el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado, y la nueva exención alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad usada como inversión, según explicó el desarrollador inmobiliario Martín Tapiola, CEO de Spazios. El esquema tiene un tope claro: las ganancias generadas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial siguen dentro del régimen general del impuesto a las Ganancias, como ocurre con una desarrolladora que construye y vende como parte de su negocio.

Lo que sigue vigente: comisión, escribano y Sellos

Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes. Los honorarios del escribano, por su parte, dependen del monto de la operación y de los aranceles regulados, mientras que el Impuesto de Sellos mantiene su peso propio en el presupuesto: Tapiola explicó que la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5% y señaló que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que el desarrollador situó en aproximadamente 220 millones de pesos, de modo que cuando se supera ese límite el tributo alcanza únicamente al excedente, no a la operación entera.

Cuando se financia con crédito hipotecario

Si la compra se financia con una hipoteca, la lista de costos crece porque pueden agregarse la tasación del inmueble, los seguros obligatorios —entre ellos, el seguro de vida y el seguro contra incendio— y los cargos administrativos que cobra el banco por el otorgamiento y la administración del crédito, conceptos que en la práctica suelen trasladarse al presupuesto inicial que necesita el comprador para escriturar.

Cómo cambian las cuentas según la jurisdicción

El esquema bonaerense es diferente al porteño y por eso la ubicación del inmueble modifica los gastos de la operación: la alícuota de Sellos en la provincia de Buenos Aires ronda el 2% y, de acuerdo con la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, a diferencia de lo que ocurre en la Ciudad donde la carga recae sobre el comprador. Esa diferencia, sumada al valor del inmueble y a la decisión de tomar o no un crédito, hace que cada operación tenga su propia estructura de costos y que comparar únicamente el precio publicado pueda llevar a sorpresas en el momento de firmar.

Conocer qué conceptos siguen vigentes y cuáles ya no corren es la única manera de armar un presupuesto realista, porque del anuncio en el portal al boleto firmado hay un recorrido que incluye comisiones, honorarios profesionales, tributos locales y, si hay financiamiento, un puñado de gastos bancarios que no siempre aparecen en la primera conversación, y en ese punto todavía queda por resolver cómo se estandariza la información para que el vendedor y el comprador lleguen a la escribanía con la misma expectativa, sin sobresaltos ni cifras que aparezcan sobre la marcha.