La ciudad que se encogió: cómo cambió por dentro el departamento porteño en casi cien años

El precio de la hoja verde yerbatera volvió a moverse esta semana en el mercado interno, con valores de referencia que oscilaron entre los 1.800 y los 2.300 pesos por kilo de hoja verde puesta en secadero, según la zona productiva y la calidad del lote. Pero el termómetro de la economía argentina suele prestarse a lecturas cruzadas, y la que llega desde Buenos Aires esta vez no pasa por la yerba sino por los ladrillos: un informe de la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, elaborado sobre 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires, muestra que la oferta de vivienda porteña se transformó de manera profunda entre las construcciones de los años treinta y las levantadas a partir de 2020.

La síntesis del trabajo es elocuente por el tamaño del número: la superficie cubierta mediana de los departamentos construidos desde 2020 es de 46 metros cuadrados, contra 102 metros cuadrados de los que se edificaron en la década de 1930. Son 56 metros cuadrados menos, equivalentes a una baja del 55 por ciento. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese recorte: pasó de cuatro a dos. Lo que en los avisos del portal de noticias y en las vidrieras de las inmobiliarias se ofrecía como un piso tradicional de familia hoy aparece mayoritariamente como un monoambiente o un dos ambientes compacto.

Del pasillo de la góndola al pasillo del edificio

La transformación, según se desprende del informe, se explica por una combinación de factores que van del costo del suelo a los cambios de hábitos, pasando por la presión de la demanda urbanística y por las restricciones regulatorias de cada comuna. El dato más visible es el avance del monoambiente: representa el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre los edificados en los años treinta. En el otro extremo, las unidades de al menos 100 metros cuadrados perdieron presencia con la misma intensidad: del 53,2 por ciento inicial al 9,4 por ciento actual.

El informe ubica la principal transformación en la cantidad de ambientes, más que en el tamaño promedio de cada ambiente. La relación entre metros cuadrados cubiertos y cantidad de ambientes se mantuvo en una banda de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente durante todo el período estudiado, lo que sugiere que lo que cambió fue la cantidad de piezas que se ofrecen, no tanto la superficie media de cada una. Tras una etapa estable, con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados para las construcciones levantadas entre las décadas de 1970 y 2000, la superficie volvió a retroceder con fuerza desde 2010.

Barrios que se achicaron más y barrios que se achicaron menos

Las diferencias entre comunas porteñas son marcadas y dibujan un mapa con dos velocidades. Al comparar las viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, la reducción más fuerte se registró en Recoleta, donde la superficie mediana cayó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento. Monserrat mostró una caída del 41 por ciento y Palermo, del 40 por ciento. La zona central de la city, la más expuesta al empuje del mercado inmobiliario de los últimos quince años, fue la que más achicó sus unidades.

El cuadro cambia cuando se mira hacia el norte y hacia el oeste de la ciudad, donde la construcción reciente convive con un parque edilicio más bajo y menos denso. En Villa Devoto, la reducción fue del 6 por ciento; en Villa del Parque, del 8,5 por ciento; y en Villa Urquiza, del 9,6 por ciento. En estos casos, el contraste es menos dramático porque buena parte de la oferta sigue siendo de casas y de PH más tradicionales, con tipologías que no se reemplazaron de manera masiva por torres de unidades pequeñas.

La cochera, cada vez más afuera del precio

• Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incluía la cochera dentro del valor publicado de venta.
• En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9 por ciento, una caída de más de 27 puntos porcentuales en poco más de una década.
• Los avisos con cochera opcional o vendida por separado pasaron del 2 por ciento al 14 por ciento en el mismo tramo, un salto de 12 puntos.
• El cambio en la cochera refleja dos movimientos simultáneos: un parque automotor en expansión y un cambio en la ecuación económica de los desarrolladores, que tienden a cotizar la cochera como un producto diferenciado y no como un anexo de la vivienda.

Mirando.ai aclara en su informe que los resultados describen la oferta de avisos activos y no el universo completo de las transacciones realizadas, por lo que las cifras deben leerse como una foto del mercado publicado y no como un inventario exacto del parque edilicio porteño. Aun así, el volumen de la muestra, con 53.424 publicaciones analizadas, le da al relevamiento una robustez suficiente para hablar de tendencias y no de anécdotas.

Lo que se observa, en definitiva, es un achicamiento sistemático de la unidad tipo que se ofrece en la ciudad. En paralelo, se modificaron las reglas de qué se considera incluido en el precio: la cochera dejó de ser parte del paquete y pasó a comercializarse como un adicional, muchas veces opcional. El departamento que se publica en los avisos porteños de 2025 tiene, en promedio, la mitad de los metros cuadrados que el que se publicaba en los avisos de los años treinta, y la relación entre superficie y precio termina pagando muchas veces, en la góndola inmobiliaria, la cuenta de un modelo de ciudad que se densificó hacia arriba y se redujo hacia adentro.

El Estado todavía no resolvió, en este como en tantos otros temas estructurales del hábitat urbano, una política de Incentivo a la construcción de vivienda mediana que incentive superficies por encima de los 60 metros cuadrados cubiertos en las nuevas unidades, ni un sistema de Obligatoriedad de cochera vinculada al precio publicado que transparente cuánto se paga por el lugar de estacionamiento y cuánto por el metro cuadrado habitacional. Mientras tanto, del yerbal a la góndola inmobiliaria, el departamento porteño sigue encogiéndose.