Créditos UVA de la ANSES: con la cuota inicial en $865.000, qué sueldos familiares entran en el nuevo esquema hipotecario

Después de meses de anuncios cruzados y de una inflación que no da tregua, la Administración Nacional de la Seguridad Social puso en marcha la primera licitación del nuevo esquema de créditos hipotecarios UVA y los bancos ya tienen el dinero depositado para empezar a prestarlo: en concreto, se repartieron los primeros $200.000 millones entre 13 entidades financieras de un total de 18 que ofertaron con 42 propuestas distintas, en una operación que marcó el ritmo con el que se quiere llegar hasta los $2 billones prometidos en el programa completo. Cada banco tiene tiempo hasta el 1° de diciembre para colocar esos fondos en créditos para vivienda única, y en el mientras tanto cada entidad deberá decidir si abre una línea propia con la marca del nuevo esquema o si refuerza una línea UVA que ya estaba operativa, una decisión que en la práctica termina definiendo a qué clientes termina llegando la oferta y a qué velocidad.

Cómo se repartió la plata: dos tramos, dos tasas

La licitación se dividió en dos tramos bien marcados que conviene tener presentes antes de ir al banco a preguntar, porque de ahí sale la tasa final que pagará cada familia. El primer tramo, a un año de plazo, concentró $35.570 millones a una tasa de UVA más 2,67% de spread, mientras que el segundo, a cinco años, reunió el grueso de los $164.429 millones restantes a UVA más 4,94%, con un tope del 20% del total por entidad para evitar la concentración del fondeo en muy pocos jugadores, un límite que en la teoría busca repartir el riesgo pero que en la práctica suele traducirse en que algunos bancos chicos terminen colocando menos de lo que podían.

Los fondos, vale aclararlo, provienen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad que administra la propia ANSES, es decir que se trata de plata de los aportes de los trabajadores formales y de los jubilados que el organismo decidió destinar a crédito hipotecario, una movida que ya generó ruido en distintos sectores por el destino que se le da a un fondo pensado originalmente para sostener el sistema previsional.

La cuenta del ejemplo oficial: qué sueldo hace falta

El ejemplo que difundió el propio Gobierno para mostrar cómo funciona el esquema es el que mejor ayuda a entender si una familia tipo entra o no entra: se tomó un inmueble de 106.000 dólares, se financió el 75% de su valor (unos 80.000 dólares, que al cambio de estos días equivalen a alrededor de $114 millones de pesos), se eligió un plazo de 25 años y se aplicó una tasa de referencia de UVA más 7%, que es la que suelen estar cobrando los bancos en sus líneas UVA tradicionales. Con esos números, la cuota inicial arranca en $865.000 mensuales, un importe que ya en la Argentina de hoy pesa mucho en cualquier presupuesto doméstico y que, como siempre ocurre con los créditos ajustables por inflación, va a ir subiendo con el correr de los meses si la inflación no se detiene.

Para que esa cuota no supere el 25% de los ingresos del hogar, que es el techo que suelen pedir los bancos para otorgar el crédito, el grupo familiar tiene que demostrar ingresos netos de al menos $3.460.000, un umbral que en los papeles podría alcanzar una pareja en la que cada integrante cobre cerca de $1.800.000, pero que en la realidad termina dejando afuera a un montón de familias de clase media que están justo por debajo de esa línea y que escuchan hablar del plan por televisión pero no llegan a calificar.

• Tope por crédito: 150.000 UVA, cerca de 200.000 dólares al tipo de cambio actual, un techo que en barrios porteños como Palermo o Belgrano deja afuera a casi toda la oferta porque los precios por metro cuadrado están muy por encima de los $2.000 dólares, pero que en cambio en ciudades del interior como Córdoba, Rosario o Mendoza todavía permite financiar una vivienda razonable dentro del esquema.
• Cuota inicial del ejemplo oficial: $865.000 mensuales, tomando un inmueble de USD 106.000, con 75% financiado, a 25 años y UVA más 7% de tasa.
• Ingreso familiar mínimo exigido: $3.460.000 netos, una cifra que en los papeles parece accesible para una pareja de asalariados formales pero que en la práctica ya deja afuera a amplios sectores del trabajo registrado y a prácticamente todo el trabajo informal.
• Plazo para que los bancos coloquen los créditos: 90 días corridos desde que recibieron los fondos, con vencimiento el 1° de diciembre para esta primera tanda, lo que significa que las familias que estén interesadas deberían empezar a juntar la documentación lo antes posible si no quieren quedar fuera de esta primera camada.

Por qué el esquema deja afuera a medio país

Del yerbal a la góndola el recorrido parece corto, pero del sueldo medio al crédito hipotecario la distancia es enorme en esta etapa del país, y los propios números oficiales lo admiten sin querer: con un crédito promedio estimado en $114 millones, los $200.000 millones que se acaban de licitar alcanzarían para unas 1.700 familias en esta primera etapa, y si se cumple el programa completo hasta llegar a los $2 billones se llegaría a entre 17.000 y 18.000 familias en todo el país, una cifra que comparada con el déficit habitario argentino de millones de hogares suena a una gota en el desierto, y que además está concentrada en familias que acrediten ingresos formales por encima del promedio, lo que de movida deja afuera a buena parte de los trabajadores que más necesitan una solución de vivienda.

“Con un tope de 150.000 UVA se pueden financiar viviendas del interior con mayor holgura, pero en barrios de la Ciudad de Buenos Aires los precios por metro cuadrado dejan muy pocas opciones dentro de ese mismo tope, y eso termina definiendo de entrada a qué familias está apuntando el programa.”Lectura del ejemplo oficial

Mientras tanto, lo que el Estado todavía no resolvió es la cuestión de fondo que vuelve a sobrevolar cada vez que se lanzan planes de este tipo en la Argentina: cómo se protege al deudor cuando la inflación se desboca y la cuota en UVA empieza a correr más rápido que los salarios, un historial que el país ya conoce de memoria desde la última experiencia masiva de créditos UVA entre 2016 y 2019, cuando miles de familias terminaron con cuotas impagables y propiedades que no podían vender. Por ahora, el nuevo esquema no contempla ningún mecanismo automático de compensación ni un tope de cuota en pesos, lo que deja a los tomadores del crédito a merced de lo que pase con la inflación en los próximos 25 años, que es justamente lo que vuelve a abrir el debate cada vez que se anuncia un plan así.