El alquiler porteño le viene ganando por la mínima a la inflación: en lo que va del año, los precios de los contratos subieron 19,2% frente a una inflación estimada en 21,5%, lo que representa una caída real del 2,3% en el poder de quienes ofertan una vivienda en el mercado tradicional

Les cuento de entrada lo que todo inquilino y todo propietario querían escuchar hace tiempo, aunque más no sea como una pequeña noticia dentro del gran cuadro inflacionario que vivimos: en agosto los contratos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron 1,5%, una cifra que quedó por debajo de la inflación estimada para ese mismo mes, y que en términos acumulados de 2026 marca una suba del 19,2%, también inferior al 21,5% que se proyecta como incremento general de precios para el período, con lo que el indicador arroja una baja real del 2,3% que, aunque parezca chica, es la primera señal concreta en mucho tiempo de que los alquileres porteños dejaron por un instante de correrle muy por detrás al índice general.

Cuánto cuesta hoy vivir alquilado en cada formato de unidad

De acuerdo con el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, los valores promedio de alquiler en la Ciudad se ubican en $771.871 mensuales para un monoambiente, en $886.527 para un departamento de dos ambientes y en $1.196.413 para uno de tres ambientes, una fotografía que permite dimensionar el esfuerzo que significa hoy sostener un contrato tradicional en cualquier barrio porteño, incluso en aquellos donde la oferta creció de manera significativa desde la sanción de la nueva ley.

Los barrios donde más duele y los barrios donde más rinde

• Puerto Madero sigue siendo la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 por mes, escoltado por Núñez, que promedia $995.838, y por Palermo, con $990.748 mensuales.
• En el extremo opuesto, Lugano ofrece el precio más bajo del distrito, con $654.776 por mes; le siguen Nueva Pompeya, con $700.324, y Parque Avellaneda, con $720.780.
• Mirando la variación interanual, los barrios donde más subieron los alquileres fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%), mientras que los que menos se movieron en los últimos doce meses son Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).

Cuando uno recorre esos números con detenimiento, lo que ve es un mercado que se está reacomodando de manera desigual según la geografía: los barrios más accesibles siguen siendo los más demandados por los inquilinos y, al mismo tiempo, los que muestran subas más fuertes, mientras que las zonas premium de la Capital, con Puerto Madero a la cabeza, prácticamente quedaron congeladas en términos relativos porque ya habían tocado un techo que el mercado no convalida.

Más oferta, más renta y un dato que invita a mirar con cuidado

El volumen de departamentos ofrecidos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y ya es 3,4 veces superior al mínimo histórico que se había registrado en febrero de 2023, con un punto de inflexión muy marcado en enero de 2024, cuando la oferta trepó 62% en un solo mes tras los cambios normativos, una suba que cambió de raíz la relación entre propietarios e inquilinos y que dejó a la Ciudad con una cantidad inédita de avisos en los portales especializados.

Para quienes evalúan comprar una propiedad con destino de renta, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual y eso significa que, a ese ritmo, un inversor necesita 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra del inmueble, un plazo que, vale la pena subrayar, es 9,2% más corto que el que se registraba hace un año; Lugano lidera el ranking de rentabilidad con un 9,8% anual y Puerto Madero, otra vez en el otro extremo, rinde apenas 3,2%, números que dibujan con bastante claridad la diferencia entre la lógica del que busca ganancia cierta y la del que simplemente quiere preservar capital.

Compraventa con hipotecas a la baja

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras firmadas en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior, una cifra que muestra que el mercado sigue moviéndose, aunque con un detalle preocupante: apenas el 16% de esas operaciones se hicieron con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales por debajo de lo que se había medido en junio de 2025, lo que deja en evidencia que la reactivación del ladrillo porteño sigue dependiendo del ahorro previo y no del crédito bancario.

Mientras tanto, hay una cuestión que el Estado todavía no resolvió y que pesa sobre cualquier diagnóstico de este mercado: la falta de reglas claras y estables para los contratos de alquiler, con actualizaciones que siguen discutiéndose caso por caso y con una oferta que, aunque creció fuerte desde la derogación de la vieja ley, todavía no logra estabilizarse en precios reales, porque mientras la inflación general corra a un ritmo distinto al de los contratos, los números que hoy parecen favorables pueden volver a dar vuelta en cuestión de meses, y eso es exactamente lo que ningún funcionario del área terminó de explicarle a quienes, del yerbal a la góndola, miran todos los meses el ticket del alquiler como si fuera la primera vez.