Tapiolaku, el ahorro colectivo que trae el pasanaku boliviano al mercado inmobiliario porteño y promete una propiedad en ocho años

A esta hora, con el dólar financiero recalentado y el metro cuadrado porteño cada vez más lejos del bolsillo medio, una propuesta viene a romper la calculadora: diez personas, quinientos dólares mensuales cada una, y en poco más de ocho años cada uno con su departamento escriturado. La idea no nació en una financiera de Manhattan ni en el puerto de Vigo, sino en los cerros de Bolivia, donde hace generaciones funciona el pasanaku, una ronda de aportes que en cada vuelta entrega el pozo a un integrante distinto. Lo que hizo Juan Manuel Tapiola, titular de la desarrolladora Spazios, fue tomar esa mecánica ancestral y vestirla con los ropajes jurídicos del mercado argentino para bautizarla como Tapiolaku.

Cómo funciona la rueda

El engranaje es tan simple como prolijo. Cada mes, diez participantes depositan quinientos dólares; al cabo de diez meses se juntan cincuenta mil dólares, exactamente lo que cuesta un departamento estándar del esquema. Se realiza un sorteo y el ganador recibe la primera unidad, aunque sigue pagando su cuota como el resto, porque la rueda no se detiene: vuelve a llenarse, vuelve a sortearse, y así hasta completar diez vueltas. "Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares", resumió Tapiola. El proceso completo demanda ocho años y cuatro meses, un horizonte largo pero muy distinto al que ofrece un crédito hipotecario tradicional, hoy prácticamente inexistente en el país.

Los tres candados contra el que se borra

• Escritura con deuda explícita: la escritura deja constancia de que el adjudicatario mantiene una deuda con el grupo equivalente a las cuotas que aún le faltan pagar, lo que permite reclamar el inmueble si deja de cumplir.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como copropietarios y le otorgan al beneficiario solo el derecho de uso y habitación; la transferencia definitiva llega recién cuando termina el proceso completo.
• Fideicomiso como titular: la variante más robusta coloca un fideicomiso como dueño de los inmuebles durante toda la operatoria, con un fiduciario que controla el cumplimiento y recién escribe a nombre de cada participante al cierre.

Esa arquitectura de tres niveles no es un capricho: responde al principal punto débil del esquema, que es el clásico polizón que cobra y se borra. Si alguien recibe su departamento habiendo aportado apenas una fracción de su valor y luego deja de pagar, sin los resguardos legales la pérdida la reparten entre los nueve restantes. Por eso, según el grado de confianza del grupo, se opta por uno u otro mecanismo. En el primer caso alcanza con una cláusula en la escritura; en el segundo, la propiedad queda compartida hasta el final y solo se entrega el pleno dominio al cierre; en el tercero, ni siquiera los adjudicatarios son dueños formales hasta que la rueda completa termina de girar.

“Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Falta, claro, la variable que más preocupa cuando se habla de ladrillos en la Argentina: la inflación del precio. Para que el que sale sorteado en los últimos ciclos no termine recibiendo un departamento que vale menos de lo que efectivamente aportó, la propuesta contempla ajustes periódicos de la cuota, atados a una referencia de mercado que la desarrolladora aún está terminando de pulir. Es, en definitiva, el clásico problema de cómo mantener el valor real del ahorro en un país donde el peso se revalúa más rápido que el cemento.

Llegamos al final del recorrido y la pregunta queda picando: más allá de la creatividad financiera y del marketing bien aceitado, ¿qué rol juega el Estado en una operatoria de estas características? Hoy, ninguno. No hay un marco específico que regule los sistemas de ahorro colectivo para vivienda en la Argentina, ni controles preventivos sobre la constitución de los fideicomisos ni sobre la solvencia de las desarrolladoras que arman los grupos. El BNA, la CNV y la Dirección de Personas Jurídicas miran de costado mientras Spazios y compañía tejen sus propios contratos. Hasta que ese vacío no se llene con reglas claras y supervisión efectiva, el Tapiolaku seguirá siendo una idea brillante caminando por la cornisa de la confianza entre privados, sin red pública debajo.